Auch als Gewerberaummieter müssen nicht alle Nebenkosten akzeptiert werden!

Im Gegensatz zu Wohnraummietverhältnissen ist es den Vermietern eines gewerblichen Mietobjektes grds. möglich, weitergehende Nebenkosten des Mietobjektes auf den Mieter überzuwälzen. Denn einerseits gilt für das Gewerbemietverhältnis nicht unmittelbar die Betriebskostenverordnung, in der bestimmte Betriebs- u. Nebenkosten bereits definiert sind, und andererseits gelten hier auch andere Bedingungen für vorformulierte Regelungen im Sinne des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Doch selbst wenn man als Gewerberaummieter einen Mietvertrag abgeschlossen hat, der eine formularmäßige Regelung bezüglich einer Kostentragung weitergehender Verwaltungskosten vorsieht, kann eine solche Regelung unwirksam sein. Hier lohnt sich auf jeden Fall ein kritischer Blick in den Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnung. Der Bundesgerichtshof (BGH) jedenfalls hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass zwar Kosten der Verwaltung des Mietobjektes, nicht jedoch zusätzliche, nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des Center-Managements eines Einkaufszentrums im Rahmen einer formularmäßig vereinbarten Klausel auf einen Mieter umgelegt werden dürfen. Eine solche Klausel bewertete der BGH als intransparent und daher als unwirksam.

Darüber hinaus bestätigte der BGH in derselben Entscheidung seine bisherige Auffassung, dass die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung aller gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach diesen unangemessen benachteilige und daher unwirksam sei. Zwar könne die Verpflichtung zur Instandsetzung und Instandhaltung bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild finde aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen.

(BGH , Urt. v. 10.09.2014 – XII ZR 56/11)

Nehmen Sie Ihren Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnung ruhig einmal kritisch unter die Lupe. Ergeben sich hieraus Einwendungen, sollten Sie diese zügig schriftlich geltend machen. Sollten sich in Ihrem Mietvertrag ebenfalls unwirksame Regelungen in der erläuterten Art befinden und Sie daraufhin zu hohe Nebenkosten gezahlt haben, müsste jedoch im Einzelfall sodann immer geprüft werden, ob Rückforderungsansprüche tatsächlich geltend gemacht bzw. durchgesetzt werden können.

RAin S. Schönewald, 09.12.2014