Auch Gewerbemieter profitieren von gelockerten Darlegungspflichten bei Mängeln

Ist das Mietobjekt mangelhaft, so dass seine Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist, tritt kraft Gesetzes (§ 536 ABS. 1 BGB) eine Mietminderung für die Zeit des Vorliegens des Mangels ein, ohne dass der Mieter die Minderung beantragen oder dem Vermieter zuvor eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden müsste; liegt ein Mangel vor, so besteht automatisch ein Minderungsgrund.

In der Praxis läuft dies jedoch selten problemlos ab und die Parteien geraten in Streit: Der Mieter kürzt den Mietzins oder zahlt nur unter Vorbehalt und es kommt zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, in der der Mieter grundsätzlich verpflichtet ist, die Voraussetzungen für die Zurückhaltung eines (Teil-) Mietzinses - das Vorliegen eines Mangels - konkret darzulegen. An dieser Hürde sind bislang schon viele Mieter gescheitert, weil es Ihnen nicht möglich war, diesen prozessualen Anforderungen gerecht zu werden.

Bereits Ende 2011 gab es dann durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) für Mieter von privatem Wohnraum Erleichterung durch Lockerung der Darlegungslast. Bislang unklar war, ob diese Erleichterungen auch Gewerbemietern zu Teil werden. Denn auf Grund der bestehenden grundsätzlichen Unterschiede zwischen dem Wohnraummietrecht, welches vom Mieterschutz geprägt ist, und dem Gewerbemieterecht, bei dem von einem Kräftegleichgewicht der Parteien ausgegangen wird, gibt es keinen automatischen Gleichklang in den Wertungen der Rechtsprechung.

Doch jetzt gibt es auch für Gewerbemieter Erleichterungen bei der Darlegungslast: Der BGH hat aktuell entschieden, dass der Mieter weder das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung noch einen bestimmten Minderungsbetrag vortragen muss. Es sei auch nicht von ihm zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die – ihm häufig nicht bekannte – Ursache dieser Symptome bezeichnet.

(siehe BGH, Beschluss v. 27.07.2016 – XII ZR 59/14)

RA'in Sabine Schönewald, 12.09.2016