Bei aufgeheizten Gewerbemieträumen nicht vorschnell Mietvertrag fristlos kündigen!

Geht von einer (sommerlichen) Hitzebelastung in Gewerbemieträumen eine Gesundheitsgefahr aus, so kann dies grds. die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB). Eine Gesundheitsgefahr liegt aber nicht bereits bei einem vorübergehenden Unbehagen vor. Vielmehr müsse aufgrund der Hitzebelastung eine konkrete, dauerhafte Erkrankung drohen. Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg in einem kürzlich veröffentlichten Urteil.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Mieter gewerblicher Räume kündigte sein Mietverhältnis zum Ende des Sommers 2006 fristlos und führte zur Begründung an, dass die Temperaturen in den Büroräumen seit Mai 2006 durchschnittlich 30°C und mehr betrugen, wodurch für seine Mitarbeiter eine Gesundheitsgefährdung bestanden habe. Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht und der Fall landete vor Gericht. Erst in der Berufungsinstanz erhielt der Vermieter Recht; das OLG Brandenburg entschied, dass dem Mieter angesichts der Hitzebelastung kein Recht zur fristlosen Kündigung zugestanden habe. Zwar könne in der sommerlichen Aufheizung der Büroräume ein Mangel der Mietsache liegen, so dass eine fristlose Kündigung grundsätzlich möglich wäre. Der Mieter habe jedoch zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses vom unzureichenden Wärmeschutz des Mietobjektes gewusst, so dass ein Kündigungsrecht ausgeschlossen war. Darüber hinaus habe auch ein Sonderkündigungsrecht des Mieters (aus §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB) mangels nachgewiesener konkreter Gesundheitsgefährdung nicht bestanden. Eine solche liege vor, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit eine erhebliche und konkrete Gesundheitsgefährdung im Sinne einer nachhaltigen oder dauernden Erkrankung drohe. Die bloße entfernt liegende Möglichkeit eines Gesundheitsschadens oder ein bloßes vorübergehendes Unbehagen reiche hierfür jedoch nicht aus. Das Gericht führte noch aus, dass die Vorschriften der Arbeitsstättenverordnung, nach denen eine Raumtemperatur von 26 °C grds. nicht überschritten werden soll, in einem Fall wie dem vorliegenden keine Geltung haben; denn Adressat dieser Vorschriften sei der Arbeitgeber und nicht der Vermieter.

(OLG Brandenburg, Urt. v. 12.09.2012 - 3 U 100/09)

RA'in S. Schönewald, 23.06.2014