Hat der Gewerbemieter Mietminderungs- oder Kündigungsrechte wegen Corona ?
Seit Beginn der Pandemie, spätestens jedoch seit den coronabedingten Einschränkungen, Auftragsrückgängen oder gar den Tätigkeitsverboten für bestimmte Branchen während der Lockdownphasen drängte sich die Frage auf, von wem die Lasten durch die für die Vertragsparteien jeweils unverschuldeten, aber nur die eine Vertragspartei - den gewerblichen Mieter - betreffenden behördlichen Maßnahmen zur Senkung des Infektionsgeschehens zu tragen sind. Juristisch ausgedrückt, ging es insbesondere darum, ob Gewerbemieter auf Grund von behördlichen Tätigkeitsverboten bzw. der eingeschränkten Nutzbarkeit von Mietobjekten über das Rechtsinstitut der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) ein Recht zur Anpassung der Miete haben.
Die im Verlauf des letzten Jahres hierzu ergangenen Gerichtsentscheidungen waren uneinheitlich. Mehrheitlich wurde entschieden, dass die Mietzahlungspflicht bei staatlich angeordneten Schließungen im Ergebnis voll bestehen bleibt.
Ende Dezember 2020 hat der Gesetzgeber durch eine Neuregelung jedenfalls einer juristischen Unsicherheiten ein Ende gesetzt: Es ist nun klargestellt, dass für Gewerbe- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Coronamaßnahmen betroffen sind, gesetzlich vermutet wird, dass erhebliche Nutzungsbeschränkungen zu einer Anpassung des Mietvertrages führen können. Begleitend dazu wurde für gerichtliche Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht ein Vorrang- u. Beschleunigungsgebot eingeführt.
Was bedeutet dies nun konkret für betroffene Gewerbemieter? Besteht nun automatisch ein Recht zu Anpassung des Mietzinses?
Die Antwort lautet: Leider nicht! Die gesetzliche Neuregelung gibt den Gewerbemietern kein gesetzliches und vor allem kein automatisches und pauschales Minderungsrecht an die Hand. Nach wie vor muss ein Mieter darlegen und beweisen, dass der Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen worden wäre, wenn die Parteien diese Veränderung vorausgesehen hätten und ihnen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Auch die Rechtsfolge einer gestörten Geschäftsgrundlage, also die Ausgestaltung einer Anpassung - sei es über eine Minderung, Stundung oder sonstige Maßnahmen - bleibt offen. Erklärtes Ziel des Gesetzgebers zur neuen Regelung ist auch lediglich, die Verhandlungsposition von Gewerbemietern zu stärken.
Trotzdem sollten betroffene Gewerbemieter sich nicht scheuen, von sich aus auf die Vermieter zuzugehen und mit aussagekräftigen Geschäftszahlen einen pandemiebedingten Umsatzrückgang anzuzeigen, sowie gegenüber dem Vermieter alle Umstände detailliert darzulegen, die zu diesen Umsatzrückgängen geführt haben.
Was muss für Verhandlungen mit Vermietern beachtet werden?
Gewerbemietern, die von staatlichen Maßnahmen wie Tätigkeitsverboten betroffen sind, obliegt - wie dargestellt - die Darlegungslast für die Unzumutbarkeit einer unveränderten Beibehaltung des Mietvertrages durch erhebliche Umsatzeinbußen und eine fehlende Kompensation zum Beispiel durch staatliche Maßnahmen wie Staatshilfen, Fixkostenzuschüsse, KUG, etc. Die Differenz des pandemiebedingten und durch staatliche Hilfen bereinigten Umsatzrückgang im Vergleich zum Vorjahresniveau kann als Mittelwert in die Berechnung einer angemessenen Miet-/Pachtreduzierung herangezogen werden.
Darüberhinaus ist es erforderlich, dass der Gewerbemieter ausdrücklich eine Anpassung der Miete/Pacht verlangt. Dies kann auch rückwirkend für den Zeitraum seit Ausbruch der Pandemie (am 8.3.20202) erfolgen.
Es ist beiden Miet- bzw. Pachtvertragsparteien unbedingt anzuraten, eine einvernehmliche und vor allem außergerichtliche Auseinandersetzung über die Miet- und Pachtzinszahlungen zu führen. Insbesondere dem Vermieter sollte vor Augen geführt werden, dass weder ein Leerstand durch drohende Insolvenzen des Mieters, noch eine kostenintensive gerichtliche Auseinandersetzung das Ziel zur Lösung der pandemiebedingten Situation im Mietverhältnis sein könne.
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