Recht zur Mietminderung bei Verletzung einer Konkurrenzschutzklausel

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die seit Längerem offene und streitige Frage, ob die Verletzung des Konkurrenzschutzes einen Mangel der Mietsache darstellt, der zur Minderung der Miete berechtigt, zu Gunsten der Gewerberaummieter entschieden.

Ein Mangel der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, führt nach der gesetzlichen Regelung zur Befreiung oder Herabsetzung der Miete (§ 536 Abs. 1 BGB).

Zum vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache gehören über deren physische Beschaffenheit hinaus auch die tatsächlichen Zustände und rechtlichen Verhältnisse, die mit der Mietsache zusammenhängen und ihre Gebrauchstauglichkeit unmittelbar beeinträchtigen. Der BGH hat nun entschieden, dass bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts es zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gehört, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen. In diesem Zusammenhang stellte der BGH auch ausdrücklich fest, dass sowohl die Verletzung des sog. vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes, d.h., ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung, als auch die des ausdrücklich vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzes Störungen darstellen, die außerhalb der Mietsache liegen und die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigen können.

Insbesondere dann, wenn eine Konkurrenz bei Abschluss des Mietvertrages im Haus oder in der Nachbarschaft noch nicht bestanden hat, liegt nach Ansicht des BGH die Annahme nahe, dass der bereits bestehende Gewerbemieter durch die Eröffnung eines Betriebes mit dem selben oder zumindest überschneidenden Tätigkeitsfeld erheblich beeinträchtigt wird. So kann sich beispielsweise ein Mieter, der einen Friseurbetrieb betreibt, auf einen Mangel berufen, wenn an einen weiteren Friseur Räumlichkeiten im selben oder direkt benachbarten Objekt vermietet werden, aber grundsätzlich auch der Mieter, der eine Textilreinigung mit Änderungsschneiderei betreibt, wenn der Vermieter ebenfalls an einen Inhaber eines Bekleidungsgeschäftes mit Änderungsservice vermietet.

In welcher Höhe die Miete in einem solchen Fall gemindert werden kann, hängt insbesondere davon ab, in welchem Umfang das Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung durch das Bestehen der Konkurrenzsituation gestört ist. Dies wird man jedoch lediglich im jeweiligen Einzelfall mit Orientierung an die hierzu bestehende Rechtsprechung entscheiden können.

(BGH, Urt. v. 10.10.2012 - XII ZR 117/10-)

06.12.2012, RAin S. Schönewald