Vermieter darf im laufenden Mietverhältnis nicht auf Kaution zurückgreifen

Bekanntlich gibt es nach Beendigung eines Mietverhältnisses zwischen den Parteien des Mietvertrages häufig Auseinandersetzungen über die Auszahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses durch den Mieter gezahlten Kaution. Entweder geht es um Mietrückstände, über deren Ursache gestritten wird, um Beschädigungen des Mietobjektes oder nicht erledigter Schönheitsreparaturen. Wie verhält es sich jedoch, wenn der Vermieter im laufenden Mietverhältnis auf die Kaution zurückgreifen will?

Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH) darf der Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwenden. Dies gelte auch für den Fall, dass eine solche Zugriffsmöglichkeit im Mietvertrag vereinbart wurde; eine solche Vereinbarung erklärte der BGH für unwirksam.

Ein entsprechendes Vorgehen des Vermieters widerspreche dem im Gesetz (§ 551 Abs. 3 BGB) zum Ausdruck kommenden Treuhandcharakter der Mietkaution. Danach habe der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde nach Ansicht des BGH unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.

(BGH, Urt. v. 07.05.2014 – VIII ZR 234/13)

RA'in S. Schönewald, 25.09.2014