Vermieter muss Umsatzausfall bei Baumaßnahmen grundsätzlich nicht tragen
Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH) hat ein Gewerberaummieter grundsätzlich - von den Fällen eines anfänglichen Mangels abgesehen - keinen Anspruch auf Erstattung seines Umsatzausfalles während einer Baumaßnahme des Vermieters.
In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall hatte ein gewerblicher Mieter die Durchführung von notwendigen Baumaßnahmen in seinem Ladenlokal zur Behebung bestehender Mängel, die eine mehrwöchige Schließung erforderlich machten, zunächst verweigert. Der Mieter wollte zunächst eine Vereinbarung mit dem Vermieter über den Ersatz seines Umsatzausfalles während der Schließung erreichen und stellte die Mietzinszahlung sodann direkt ein, als der Vermieter ihm eine Erklärung zur Übernahme der Umsatzausfälle verweigerte. Hierauf wiederum kündigte der Vermieter fristlos wegen des Mietrückstandes. In dem darauf folgenden Rechtsstreit hatte der BGH dem Vermieter grundsätzlich Recht gegeben und stellte Folgendes klar:
Solange der Vermieter weder den Mangel, noch eine eventuell überlange Dauer der Mangelbeseitigung verschuldet habe, müsse er zwar eine Mietminderung hinnehmen, hafte jedoch nicht für sämtliche sich daraus ergebenden Schäden des Gewerberaummieters.
(BGH, Urt. v. 13.5.2015 - XII ZR 65/14)
Tipp: Wenn und soweit dies nicht bereits die Regelungen im Mietvertrag entsprechend vorgeben, ist es jedem Mieter in derartigen Fällen zu empfehlen, den vollen Mietzins unter Vorbehalt zu zahlen und anschließend notfalls auf dem Klagewege den Teil des wegen der Baumaßnahmen zu mindernden Mietzinses zurückzufordern. Nur so lässt sich das Risiko einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses vermeiden.
Dieser Fall zeigt, dass ein Mieter nicht von allen Verantwortlichkeiten die Mietsache betreffend befreit ist; trotz weitreichender Verantwortung des Vermieters für den Zustand der Mietsache trägt auch der Gewerberaummieter gewisse Risiken im Falle auftretender Mängel.
RAin S. Schönewald, 31.08.2015
