Vertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen und Rückgabe der Mietsache sind nicht zwingend unwirksam

Seit Jahren müssen sich die Gerichte sowohl im Bereich privater als auch gewerblicher Mietverhältnisse mit der Wirksamkeit von vertraglichen Vereinbarungen zu mieterseitig verpflichtenden Schönheitsreparaturen und Endrenovierungen beschäftigen. Nun gibt es wieder eine Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH) zu dieser Thematik, die das Zusammentreffen von verschiedenen Renovierungsklauseln betrifft: In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall war ein Mieter durch einen Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume nicht nur zur Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen, sondern auch dazu verpflichtet worden, die Räume am Ende des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben. Der Mieter vertrat die Auffassung, dass diese Regelung eine „verkappte Endrenovierungsklausel“ und damit im Kontext der Verpflichtungen zu den Schönheitsreparaturen im Übrigen unwirksam sei. Dies sah der BGH anders und stellte in seiner Entscheidung klar, dass sich auf Grund dieser beiden Klausen kein Summierungseffekt ergebe, der zur Unwirksamkeit beider Klauseln führe.
Notwendig, aber auch ausreichend sei bei vereinbarter Rückgabe der Mietsache „im bezugsfertigen Zustand“, dass der Mieter die Mieträume in einem Zustand zurückgibt, der es dem Vermieter ermöglicht, sie einem neuen Mieter in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Nur wenn die Räume diesen Anforderungen nicht genügen, etwa weil der Mieter während der Mietzeit überhaupt nicht renoviert hat, die letzten Schönheitsreparaturen lange zurück liegen oder die Räume übermäßig stark abgenutzt sind, habe der Mieter bei seinem Auszug Schönheitsreparaturen auszuführen.

(siehe BGH, Urt. v. 12.03.2014 – XII ZR 108/13)

RAin S. Schönewald, 01.09.2014